本文刊登于《人民司法》2025年第08期
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从北京某物业公司租赁合同纠纷案谈房屋优先承租权的司法认定
——《北京某至物业管理有限责任公司诉北京某锦宾馆房屋租赁合同纠纷案（入库编号：2025-07-2-111-001）》解读
文/邹 治 袁 芳
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邹治
北京市第二中级人民法院民二庭庭长、二级高级法官
袁芳
北京市第二中级人民法院民事审判第六庭四级高级法官
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在房屋租赁合同法律关系中，承租人租赁房屋一段时间后，对房屋及周边环境产生一定程度的依赖，并且围绕房屋与相关主体产生法律关系。为顺应近年来国家推动住房租赁市场健康发展的政策导向，民法典第七百三十四条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”其中，第二款系在原合同法第二百三十六条的基础上新增，首次以法律形式确立优先承租权制度，赋予承租人优先承租的法定权利。其立法宗旨在于协调出租人财产处分权与承租人居住稳定性需求，通过保障承租人对租赁物的持续性利用权益，落实租购同权政策目标。但是，民法典对优先承租权的规定较为原则，审判实践中对于优先承租权的适用条件、行使规则、法律后果等问题存在一定争议，亟需加以明晰。对于上述争议问题，北京某至物业管理有限责任公司诉北京某锦宾馆房屋租赁合同纠纷案作了有益探索。虽然该案发生在民法典施行前，且属于约定优先承租权情形（在民法典确立优先承租权之前，实践中通过协议约定优先承租权的情形亦不少见），但对实践中适用民法典第七百三十四条的规定仍具有重要参考价值。为此，人民法院案例库将该案例收录作为入库参考案例（入库编号：2025-07-2-111-001），并在裁判要旨中对优先承租权的行使作了阐释。具体而言，该参考案例的裁判要旨提出：“出租人有继续出租房屋的意愿，且与第三人确定了租赁合同的内容，出租人应当将相关内容向承租人全面、不迟延地通知，保障承租人能够行使优先承租权。”“租赁期限届满，承租人优先承租所依据的‘同等条件’一般为租赁物的用途、租金、租赁期限、支付期限和方式等可直接影响出租人在租赁合同中可获利益的关键要素。”结合该参考案例，现对民法典第七百三十四条规定的优先承租权的司法审查认定问题解读如下：
一、房屋优先承租权行使条件的审查认定
（一）租赁合同合法有效且履行至期限届满
民法典第七百三十四条规定优先承租权行使前提是“租赁期限届满”，从当然解释来看，这一前提条件包括租赁合同合法有效，且合同履行至期限届满。
一方面，租赁合同应当合法有效。优先承租权是在原有租赁合同法律关系基础上衍生的形成权，如原租赁合同被认定为无效，则出租人、承租人之间自始不发生租赁法律关系，自然也不存在优先承租权的问题。因此，原租赁合同的效力实际是优先承租权案件首先需要审理的问题。实践中，一些法官在审理优先承租权案件中因聚焦于优先承租权本身而忽视租赁合同效力认定，易导致认定错误和审判资源的浪费。因此，租赁合同效力的审查应明确作为优先承租权案件审理的前提。
另一方面，原租赁合同应当履行至期限届满。这里的合同期满，指的就是租赁合同正常履行至期限届满而终止。这就排除了因法定或约定解除等非正常终止的租赁合同对于优先承租权的适用。对于“期限届满”，通过文义解释可以明确，应指合同约定的履行期限终期时间已经达到，显然就是指合同履行至约定期限全部达到。法定或约定解除等非正常终止的租赁合同，均不是合同履行期限全部达到后的自然终止，产生的是相应的补偿或损害赔偿等法律后果，故不存在优先承租权适用的可能。这一问题在实践中应予以明确，避免把优先承租权扩大适用到非正常终止的租赁合同。
本案中，法院经审查认定某至公司与某锦宾馆的租赁合同有效，且该合同正常履行至租期届满，故某锦宾馆的优先承租权具备适用的基础。
（二）出租人有继续出租的明确意思表示
出租人有继续出租房屋的意愿是承租人行使优先承租权的当然前提条件。民法典第七百三十四条虽未明确规定承租人行使优先承租权需以出租人有继续出租的意思表示为前提，但“同等条件”的规定表明存在可比照的继续出租意思表示。然而在实践中，个别法官对这一前提条件的认识存在误区，在出租人明显没有继续出租意思表示的情况下仍然支持承租人的优先承租权请求。需要指出的是，由于继续出租的意愿具有主观性，实践中需要将出租人继续出租的主观意愿予以客观类型化区分，并进行审查。其中，对于直接向承租人表达继续出租的意愿并进行磋商的情形，如果出租人愿意继续将房屋出租于原承租人，承租人的优先承租权当然得以实现。
但是，对于向第三人表达出租的意愿并进行磋商的情形，审理认定比较复杂。承租人之所以有“优先”一说，是因为存在与出租人有磋商和合意行为的第三人存在，承租人在此情形下才有“同等条件”的比照对象。因此，实践中更多的情况是，承租人通过比对出租人与第三人拟订立或已订立租赁合同中的用途、租金、租赁期限、支付方式等条款，以确定是否行使优先承租权，这就涉及出租意愿的审查认定。例如，空置或自用一段时间后再行出租能否认定为没有出租意愿？如能构成优先承租权有效抗辩，空置或自用合理期限应当如何确定？这实际涉及优先承租权对出租人物权处分权限制边界的确定。如确实存在出租人在期限届满后并不想立即继续出租，而是空置或自行使用一段较长时间，此时应当认为出租人没有出租意愿。空置或自用合理时间的期限应根据房屋类型、市场行情等个案情况综合考虑，一般应当不低于3到6个月，否则不应认为可以对抗优先承租权。
本案中，某至公司在与某锦宾馆的租赁合同到期后1个月，即与案外人某聚公司签订了新的租赁合同，在此期间某至公司与案外人某聚公司就签订租赁合同已历经多轮磋商，从该事实可以认定出租人某至公司存在继续出租房屋的意愿，且存在与第三人明确合意的租赁条件，故承租人某锦宾馆具备行使优先承租权的前提条件。
二、房屋优先承租权行使方式的审查认定
（一）出租人以合理方式全面履行通知义务
承租人获知出租人继续出租的意愿以及租赁条件，均是承租人决定是否主张优先承租权的前提。由于出租人与第三人的磋商过程和拟定条款的相对性和不公开性，为保障优先承租权的实现，出租人对承租人负有对相关信息的全面和及时通知义务。
其一，通知内容应当全面。出租人通知的内容应当全面，包括继续出租的意愿及出租人与第三人磋商的核心租赁条款。在优先承租权属形成权的观点下，承租人满足以“同等条件”行使优先承租权后，无需出租人同意，便与出租人形成租赁合同关系，这要求出租人将“同等条件”的内容尽可能全面地通知承租人。原则上，应将与第三人磋商的合同文本内容全面告知承租人，即按照民法典第七百零四条规定的租赁合同一般应包括的主要条款，将租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付时间和方式等核心内容全面通知原承租人。
其二，通知方式应当及时、不迟延。除通知内容应当全面外，出租人还应及时、不迟延地履行通知义务。出租人未及时履行通知义务，将造成出租人、承租人、第三人之间的权利义务关系一直处于不稳定状态。一方面，对于承租人来说，如不及时知晓房屋出租的“同等条件”，就无法及时行使优先承租权确定继续承租的法律关系；另一方面，对第三人来说，如果承租人因出租人迟延通知的原因，在租赁期限到期后较长时间才能确定优先承租权的行使，将导致在后顺位的第三人承租权处于无法确定的状态，无疑也增加了第三人的交易成本。因此，要求出租人及时、不迟延地履行通知义务，符合民法典倡导的节约资源、节约交易成本的绿色原则。
本案中，双方争议焦点之一为某至公司是否以合理方式全面履行了通知义务。审理法院首先确定了某至公司应履行全面通知的义务，应将与第三人某聚公司磋商后最终确定的案涉房屋的租金数额、租金支付方式、租赁期限等内容向某锦宾馆告知。而某至公司未将是否存在其他磋商中的潜在承租方及与潜在承租方商议确定的租金、租赁期限、租金支付方式等租赁合同应具备的主要条款对某锦宾馆作明确告知，并给予某锦宾馆一定的合理期限进行回复，仅概括性地告知某锦宾馆提出的继续承租的租金标准过低及租赁期限过短，未通过公司内部审批，致使某锦宾馆行使“同等条件”下优先承租权存在明显障碍，因此法院认定某至公司未合理履行全面及时通知的义务。
（二）承租人在合理期限内按同等条件行使优先承租权
一是对于在合理期限内行使优先承租权的认定。优先承租权由意定上升为法定，提升了承租人在租赁关系中的长期性预期，有利于保障承租人居住或经营的稳定性。但如果对承租人行使权利不设任何时限，显然会对出租人自由缔约的权利造成不当限制，也将导致新租赁关系长期处于不确定的状态。而且，权利行使时效本身也是权利的重要内容之一，因此承租人在收到出租人通知后，应在合理期限内明确作出是否行使优先承租权的意思表示，超过合理期限未作意思表示的，应当视为放弃优先承租权。
民法典未对承租人行使优先承租权的合理期限作出规定，但是，由于优先承租权与优先购买权的权利类性和所保护法益相似，在无具体规定时可以类推适用民法典第七百二十六条第二款关于优先购买权行使期限的规定。一是关于合理期限的起算点。优先购买权规定的是自“出租人履行通知义务”后15日，根据民法典第一百三十七条关于意思表示之规定，出租人的通知属于“以非对话方式作出的意思表示”，适用到达主义原则，即优先承租权的起算点宜以承租人收到出租人通知之日起算。二是合理期限的期间。实践中，承租人在租赁房屋一段时间后，围绕房屋发展出各种各样较为稳定的法律关系，承租人作为一个理性人，在租赁合同约定的租期届满前，应当已对是否维持目前的居住或经营状态进行了深思熟虑的考量，而且对是否继续承租的考量显然不如是否购买复杂，优先承租权行使的合理期限可以适当短于民法典规定的优先购买权的行使期限。
本案中，某锦宾馆直至收到法院送达的起诉材料才得知某至公司与案外人某聚公司签订了新的租赁合同，在证据交换阶段才知晓该合同的具体条款。因某至公司未履行通知义务在先，某锦宾馆行使优先承租权的期限尚未起算，某锦宾馆在一审审理过程中知晓某至公司与某聚公司签订的合同条款后，当即要求以同等条件与某至公司签订租赁合同，可以认定某锦宾馆在合理期限内及时行使了优先承租权。
二是对于按照同等条件行使优先承租权的认定。按照民法典的规定，“同等条件”是行使优先承租权的核心条件之一。民法典未对“同等条件”作出具体规定，审判实务对此进行了积极探索，在参照类似制度的基础上，形成相对成熟且合理的司法认定规则。一般而言，优先承租权案件中“同等条件”主要包括租金、付款方式、租赁用途、租赁期限等，一些特殊类型租赁中还可能包括特许经营许可的配合办理等。这些对租赁合同目的实现有实质性影响的租赁条件保持一致，即可以认定为“同等条件”。
本案中，某锦宾馆在获知某至公司与某聚公司签订的合同条款后，即要求以完全相同的合同条件与某至公司签订租赁合同，应认为属于按照同等条件行使优先承租权。
三、承租人行使优先承租权的法律后果
承租人行使优先承租权接受“同等条件”，则产生相应的法律后果。在出租人与承租人之间强制成立有优先履行效力的租赁合同；在出租人与第三人之间已签订租赁合同情况下，则产生“一房二租”中优先顺序的考量，以及合同无法履行的损害赔偿责任。本案中，法院在认定某锦宾馆享有优先承租权并符合优先承租权的行使规则后，最终判令某锦宾馆按照某至公司与某聚公司签订的合同约定的同等条件对房屋进行承租，由于某锦宾馆当时实际占有案涉租赁房屋，因此优先承租合同的履行亦不存在实际障碍，合同得以顺利履行。
顺带提及的是，对优先承租权权利性质的界定决定了行使权利导致的法律关系变动后果，也关系优先承租权的司法审查路径。最高人民法院《中华人民共和国民法典合同编理解与适用（三）》认为宜将优先承租权界定为附条件形成权，即在法律规定条件成就时，承租人单方作出的缔约意思表示即可在出租人和承租人之间成立租赁合同关系。根据这一界定，承租人提出以与第三人同等条件承租房屋的请求，无需出租人同意，双方即可继续缔结租赁合同，出租人不得以与第三人已订立租赁合同为由拒绝与承租人订立租赁合同。将优先承租权界定为附条件形成权能够使得承租人避免落入同等条件下继续承租房屋的意愿是否实现有赖于出租人同意的不利地位，更为强调优先承租权保障居住稳定性的制度功能，最大程度保护承租人利益。此时所产生的法律后果可分两方面分析。一是对于原承租人而言，成立具有优先履行效力的合同。优先承租权为形成权，即仅凭单方意思表示即可发生法律关系变动的后果。承租人在向出租人表达以“同等条件”承租房屋后，双方即成立租赁合同法律关系，且该租赁合同具有优先履行的效力。二是对于已签订租赁合同的第三人而言，在该合同亦属于双方真实意思表示合法有效情况下，客观上就会形成“一房二租”的局面。因优先承租权法定，并且原承租人通常依据原租赁合同已经合法占有租赁房屋，故可以判决原承租人与出租人之间参照“同等条件”成立租赁合同关系，并依据合同优先履约。实践中在个别情况下，如第三人已善意稳定地占有租赁房屋、且第三人对于房屋已有重大投入情况下，出租人履行原承租人优先的租赁合同成本过高、障碍过大。此时，优先承租人可以选择请求解除合同，并要求出租人承担合同无法履行的相应法律责任。
作者单位：北京市第二中级人民法院
审核：最高人民法院 吕晓蕾
编者注
为方便阅读，已隐去注释，如需引用，请查看纸版杂志原文。
责编：沈荣
审核：刘晓燕
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《人民司法》
最高人民法院机关刊
来源：人民司法杂志社微信公众号
编辑：平钰骁
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